Mettre son logement en location meublée ou non meublée est un investissement sur l’avenir et permet de se constituer un patrimoine immobilier. Pour autant, cela comporte naturellement un risque. Car, au-delà de l’usure normale de votre logement, vous pouvez tomber sur un locataire peu scrupuleux qui n’en prendra pas soin. Pire, la dégradation d’un logement par le locataire arrive malheureusement plus souvent qu’on ne le penses, et certains propriétaires se retrouvent démunis face à cette situation. Faisons donc un point sur ces dégradations et la manière de procéder. Nous aborderons également les diverses assurances à l’image de l’assurance loyer impayé et l’assurance protection juridique très utile en cas de litige…
Première étape : constater les dégradations
« Mon locataire a saccagé mon appartement ! ». Malheureusement, cette situation arrive à nombre de propriétaires. La première chose à faire est de constater les dégâts et de lister très précisément ce que les locataires indélicats ont endommagé ou cassé. Nous ne parlons évidemment pas ici de menues réparations, comme le remplacement des joints par exemple…
Au moment de l’état des lieux de sortie, si vous constatez que les murs sont dégradés, qu’il y a eu un dégât des eaux non pris en charge qui a apporté de l’humidité, que les radiateurs sont cassés, ou autres soucis majeurs, faites une liste complète et comparez cet état des lieux à celui qui avait été réalisé à l’entrée du locataire. Le locataire est responsable dès lors que l’état des lieux de sortie fait état de dégradations qui n’étaient pas stipulées lorsqu’il a emménagé et qui ne sont pas liées à l’usure naturelle du logement.
Quelles sont les démarches à réaliser ?
Avant de se lancer dans une procédure, estimez le montant des réparations. S’il est inférieur ou égal au dépôt de garantie, alors vous pouvez conserver cette caution en expliquant au locataire les raisons de ce choix. En revanche, si l’appartement ou la maison est réellement dégradé et que cela n’est pas dû à un défaut d’entretien de votre part, vous avez la possibilité d’envoyer un courrier à votre locataire, stipulant les dégradations entre la signature du bail et la sortie du logement. Indiquez le montant des réparations et demandez-lui de payer pour cela. Il est toujours préférable de trouver une solution à l’amiable.
Si toutefois vous constatiez des dégradations importantes durant le bail, vous pouvez envisager une procédure d’expulsion. Attention toutefois, la résiliation du bail ne pourra intervenir durant la trêve hivernale, de novembre à mars.
Que faire en cas de litige avec le locataire ?
Il est possible, dans le cadre de dégradations d’un logement par un locataire, de faire appel à un conciliateur de justice. Cela sera très utile si votre ancien locataire ne donne pas suite à votre courrier. Le locataire et vous-même serez convoqués afin de trouver une solution. Ceci est votre dernier recours avant une procédure judiciaire.
Si vous ne trouvez pas d’accord, alors vous pourrez faire appel au tribunal d’instance afin d’engager une procédure. Si une personne s’était portée garante du locataire, assignez-la également en justice.
Faut-il prendre une assurance protection juridique pour les litiges ?
Lorsque vous réalisez un investissement locatif, il est important de vous protéger au cas où des dégradations seraient constatées en raison d’un locataire indélicat. En effet, cette assurance protection juridique vous permet d’obtenir une aide pour régler vos frais de justice, mais aussi d’obtenir un conseil pour connaître la marche à suivre. Naturellement, vous devrez prouver que les dégradations sont bien dues au locataire et non à un défaut d’entretien de votre logement. Pour mémoire, le locataire est responsable de l’entretien courant et des menues réparations, l’entretien plus lourd (changement de radiateur, de fenêtres, de ballon d’eau chaude, etc.), incombe au propriétaire.
Quid de l’assurance loyer impayé ?
Si vous avez fait l’acquisition de votre résidence principale et que vous envisagez de vous constituer un patrimoine immobilier en achetant un appartement pour le louer, sachez également qu’il existe d’autres assurances pour vous protéger. C’est le cas de l’assurance loyer impayé. Cela est extrêmement important dans la mesure où, bien souvent, vous avez souscrit un crédit immobilier pour payer cet investissement. Au-delà des dégradations faites par le locataire, celui-ci peut aussi ne pas payer son loyer, ce qui rendrait impossible pour vous le remboursement du crédit. Cette garantie loyer impayé permet une prise en charge de la part de l’assurance et vous évite de perdre de l’argent.
D’autre part, cette assurance est parfois assortie d’une garantie contre les dégâts causés par le locataire. Ainsi, là encore, vous pouvez envisager une prise en charge si des dégradations ont été commises et si le locataire n’est pas en mesure de vous rembourser. Car, même avec une action en justice, si le locataire n’avait pas lui-même souscrit d’assurance habitation et s’il n’est pas solvable, c’est vous qui devrez régler le montant des travaux.
Enfin, n’oubliez pas l’assurance propriétaire non-occupant qui permet également de prendre en charge les sinistres lorsqu’aucun locataire n’est en place.