Lorsque vous envisagez de souscrire un crédit immobilier pour un investissement locatif ou une résidence principale, la situation sera différente, notamment en matière de succession, selon que vous êtes marié, pacsé ou en concubinage. Nous allons faire un tour d’horizon de ces situations pour savoir de quelle manière réaliser un achat immobilier, pour protéger les biens acquis et le partenaire survivant en cas de décès. Nous aborderons également le testament qui permet de mettre noir sur blanc toutes vos volontés et d’être certain, quoi qu’il arrive, que vos biens seront bien attribués à la personne de votre choix.
Achat immobilier durant un mariage : comment ça marche ?
Durant le mariage, si vous décidez de faire un achat immobilier, plusieurs situations se présentent.
Si vous n’avez pas fait de contrat de mariage, vous vivez sous le régime de la communauté. Cela signifie concrètement que tout ce qui est acheté durant le mariage appartient à parts égales aux deux époux. Pour autant, il existe une exception. Si l’un des deux époux hérite d’une somme d’argent qu’il souhaite investir dans cet achat immobilier, il peut choisir d’insérer une clause dans l’acte d’acquisition, à savoir une déclaration « d’emploi » qui stipule que l’achat est réalisé en propre et qu’il ne tombe pas dans la communauté des biens acquis durant le mariage. Ce sera également le cas avec la communauté universelle si vous achetez votre résidence principale durant votre mariage.
Si vous avez opté pour le régime de la séparation des biens, cette fois, l’indépendance financière est totale. Ainsi, avec la séparation des biens, les biens acquis durant le mariage restent la propriété de l’acheteur. L’achat de biens à deux peut se faire sous le régime de l’indivision. Les deux partenaires sont propriétaires des biens à hauteur de leur investissement. Toutefois, ils restent tous les deux décisionnaires en cas de travaux, de vente, etc.
L’avantage de l’achat immobilier durant un mariage apparaît au moment du décès de l’un des deux époux. Le partenaire survivant peut occuper le bien durant un an, gratuitement. Ensuite, il devra trouver un accord avec les héritiers du défunt qui peuvent demander leur part, le partenaire survivant n’étant héritier que de la moitié des biens communs. D’autre part, le conjoint survivant ne règle pas de droits de succession.
Achat immobilier et PACS : les règles en matière d’achat et succession
L’achat immobilier sans mariage fonctionne de manière différente. Si vous achetez un bien immobilier durant votre PACS, et si vous vous êtes pacsé depuis le 1er janvier 2007, vous devez opter pour le régime de l’indivision si vous souhaitez être propriétaires communs et à parts égales du bien. Pour un PACS intervenu avant cette date, les biens acquis sont réputés indivis par moitié, sauf en cas de régime d’indivision choisi au moment du pacs ou de la séparation des biens.
Selon le régime choisi, le partenaire survivant n’est pas nécessairement héritier du bien. Il peut en disposer temporairement et sera exonéré de droits de succession.
Comment acheter un bien immobilier en concubinage ?
Dans le cadre d’un achat immobilier sans mariage ni PACS, les concubins sont moins protégés. Acheter un logement en commun nécessite donc des actes pour le partage du logement en cas de séparation et pour protéger le partenaire survivant en cas de décès. Il est ainsi possible d’acheter en indivision. Le concubin survivant serait alors co-indivisaire avec les héritiers du défunt, une situation peu protectrice qui amène souvent à la vente judiciaire du bien immobilier.
Il est possible d’opter pour la SCI, mais, là encore, les héritiers du défunt peuvent demander leur part ce qui ne protège pas le conjoint survivant.
Pourquoi faire un testament ?
Pour éviter de se retrouver dans l’embarras, que vous réalisiez un achat immobilier avec mariage, pacs ou en concubinage, la meilleure solution est le testament. En effet, ce document permet de stipuler que le conjoint survivant héritera du bien. Attention, cela ne peut se faire que lorsqu’il n’y a pas d’héritiers réservataires, à savoir des enfants. Il est impossible, selon la loi, de les déshériter. Ainsi, dans ce cas, le partenaire survivant ne pourra bénéficier que de la moitié des biens. Toutefois, les héritiers peuvent signer un document chez le notaire attestant que le conjoint survivant peut disposer du bien jusqu’à son propre décès.
Si vous êtes marié sous le régime de la communauté et que vous n’avez pas fait de contrat de mariage, sachez que le conjoint survivant ne dispose que de la moitié des biens, l’autre pourra être réclamée par les autres héritiers (parents par exemple). Dans ce cas, il est possible de se rendre chez le notaire afin de faire une donation au dernier vivant. Cela signifie qu’en cas de décès, si vous n’avez pas d’enfants, votre conjoint sera pleinement propriétaire du bien immobilier.