Devenir propriétaire d’un bien bâti ou non bâti, implique de régler certaines taxes et impôts spécifiques comme nous allons le voir à travers cet article. C’est un paramètre important à prendre en considération avant tout achat immobilier. En effet, dans le calcul de votre budget annuel, vous devrez, outre le remboursement du crédit immobilier, prendre en compte la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et, en cas de location, l’impôt sur les revenus fonciers. Et d’autres taxes peuvent encore aussi s’ajouter selon les situations ! Faisons un tour d’horizon de ces prélèvements, de la manière dont ils sont calculés et de la périodicité de paiement afin de préparer au mieux votre budget.
| Taxe / Impôt | Qui paie ? | Périodicité | Remarque clé (2025) |
|---|---|---|---|
| Taxe foncière | Propriétaire | Annuel | Dû par le propriétaire au 1er janvier ; base = valeur locative cadastrale × taux locaux. Exonérations possibles. |
| Taxe d’habitation | Occupant | Annuel | Supprimée pour la résidence principale depuis 2023 ; reste due pour résidences secondaires et certains logements vacants selon communes. |
| TEOM (ordures ménagères) | Facturée au propriétaire (récupérable sur locataire) | Annuel | Figure sur l’avis de taxe foncière ; peut être incitative (volume/levées) ; récupérable dans les charges locatives. |
| Impôt sur les revenus fonciers | Propriétaire bailleur | Déclaration annuelle | Micro-foncier ≤ 15 000 € (abattement 30 %) ou régime réel (déduction des charges). Location meublée → BIC (LMNP/LMP). |
| IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) | Propriétaire contribuable | Déclaration annuelle | Due si patrimoine immobilier net taxable > 1,300,000 € au 1er janvier ; dettes déductibles sous conditions ; exonérations possibles. |
La taxe foncière
Commençons par la taxe foncière, la taxe qui n’est payée que par les propriétaires. La taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties est à régler chaque année sur la résidence principale, la résidence secondaire et sur l’investissement locatif. C’est l’impôt du propriétaire quoi qu’il arrive, peu importe qui occupe le logement. Cette taxe de propriétaire incombe à la personne qui possède le bien au 1er janvier de chaque année.
Cet impôt local est calculé à partir de la valeur locative cadastrale et des taux votés par les collectivités locales. Cette taxe pour les propriétaires peut être payée mensuellement ou à échéance.
Il est possible d’être exonéré de manière temporaire de cet impôt pour les propriétaires. C’est le cas pour :
- les immeubles neufs,
- les logements anciens attribués à des personnes défavorisées ;
- les logements neufs acquis grâce à un prêt aidé dont le montant représente plus de 50 % de la valeur d’achat ;
- les personnes âgées modestes (sous conditions de ressources) ;
- les bénéficiaires de l’AAH ou de l’ASI ;
- les logements neufs : exonération temporaire de 2 ans (automatique ou sur délibération communale) ;
- les logements économes en énergie (exonération possible selon la commune) ;
- les logements détruits ou rendus inhabitables : dégrèvement possible au prorata du temps d’inoccupation.
La taxe d’habitation
Jusqu’en 2022, la taxe d’habitation concernait tous les occupants d’un logement, qu’ils soient propriétaires ou locataires. Depuis 2023, elle a été totalement supprimée pour les résidences principales : plus aucun foyer n’a à la payer.
En revanche, elle reste due pour les résidences secondaires et certains logements vacants, selon les décisions des collectivités locales. Dans certaines communes, des majorations peuvent même s’appliquer sur les résidences secondaires situées dans des zones tendues, afin d’encourager la mise sur le marché locatif des logements vacants.
Le montant de la taxe d’habitation continue d’être calculé à partir de la valeur locative cadastrale du logement et des taux votés localement. Elle est due par la personne occupant le logement au 1er janvier de l’année d’imposition.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères
La TEOM, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, permet de financer la collecte des déchets. Cet impôt local s’applique aux propriétés bâties soumises à la taxe foncière. Il s’agit d’un impôt pour les propriétaires puisqu’elle apparaît sur l’avis de taxe foncière. Encore une fois, elle est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition.
Toutefois, dans le cadre d’un investissement locatif, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut être imputée aux locataires. Le propriétaire devra le stipuler en amont de la signature du bail aux locataires et indiquer cela dans le contrat de location. La TEOM sera alors incluse dans les charges locatives. Si le locataire quitte le logement en cours d’année, il paiera au prorata de son occupation réelle du logement.
À savoir : certaines collectivités ont mis en place une TEOM incitative, qui tient compte du volume de déchets produits ou du nombre de levées de bac. Ce dispositif vise à encourager le tri et la réduction des déchets. Quelle que soit la formule, la TEOM figure toujours sur l’avis de taxe foncière et peut être récupérée auprès du locataire au titre des charges locatives.
L’impôt sur les revenus fonciers
Vous avez choisi de préparer votre avenir en réalisant un investissement locatif ? Vous avez souhaité réduire vos impôts avec un investissement en loi Pinel ? Sachez que vous devrez payer une taxe pour les propriétaires supplémentaire : l’impôt sur les revenus fonciers. Les loyers qui sont versés doivent être intégrés dans votre déclaration d’impôt sur le revenu. En cas de logement vacant, naturellement, votre impôt diminuera puisque cette taxe pour les propriétaires ne s’applique que sur les loyers réellement perçus.
Si vous optez pour le régime du micro-foncier, un abattement de 30 % est appliqué sur les loyers perçus. Si vous choisissez le régime réel, cette fois, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les diverses charges (assurances, travaux, intérêts d’emprunt, etc.).
Deux régimes fiscaux sont possibles :
- Le régime micro-foncier, si vos revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 € par an. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30 % s’applique automatiquement sur vos loyers perçus, sans possibilité de déduire d’autres charges.
- Le régime réel, obligatoire au-delà du seuil des 15 000 €, ou accessible sur option. Il permet de déduire les charges réelles liées au bien (travaux, assurances, frais de gestion, intérêts d’emprunt, etc.).
Bon à savoir : si vous louez un logement meublé, les revenus ne relèvent pas du régime des revenus fonciers mais de celui des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous serez alors soumis au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) selon le montant de vos recettes et votre situation.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
L’IFI (impôt sur la fortune immobilière) est venu remplacer l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune). Cette taxe sur les propriétaires ne s’applique que pour les personnes disposant d’un patrimoine immobilier important. Si celui-ci, au 1er janvier, s’élève à plus de 1 300 000 €, alors vous devez payer l’IFI. Ce patrimoine prend en compte les propriétés bâties (résidences principales ou secondaires, logements locatifs), les immeubles en construction, les terrains à bâtir ou agricoles, ainsi que les parts de sociétés civiles immobilières (SCI) ou de sociétés détenant des actifs immobiliers.
Certaines dettes peuvent être déduites de la valeur du patrimoine imposable, à condition qu’elles soient existantes au 1er janvier et affectées à l’acquisition, la construction, la réparation ou l’entretien des biens imposables. En revanche, les emprunts à remboursement différé ou contractés pour des motifs personnels ne sont pas pris en compte.
Les contrats d’assurance-vie en unités de compte ne sont imposables que pour la fraction réellement investie dans des actifs immobiliers.
Bon à savoir : certains biens peuvent être exonérés d’IFI, notamment :
- les biens professionnels, utilisés pour l’activité principale du contribuable ;
- les biens loués meublés de manière professionnelle (LMP), considérés comme biens professionnels ;
- et, sous conditions, certains monuments historiques ouverts au public.
Autres taxes pouvant concerner les propriétaires
En plus des impôts et taxes principaux évoqués ci-dessus, certaines situations particulières peuvent entraîner le paiement d’autres prélèvements :
- La taxe sur les logements vacants (TLV ou THLV) : elle s’applique, dans certaines zones tendues, aux logements inoccupés depuis plus d’un an. Son objectif est d’inciter les propriétaires à remettre ces biens sur le marché locatif.
- La taxe sur la plus-value immobilière : lors de la revente d’un bien immobilier, une taxe est due sur la plus-value réalisée, sauf pour la résidence principale, qui en est exonérée. Le taux global (impôt + prélèvements sociaux) peut atteindre environ 36,2 %, avec des abattements progressifs selon la durée de détention.
- La taxe d’aménagement : due à l’occasion d’une construction, reconstruction ou extension (garage, véranda, piscine, etc.). Elle est calculée en fonction de la surface créée et des taux fixés par la commune et le département.