Le saviez-vous ? Il est possible de procéder à une donation immobilière de son vivant, afin de mieux préparer sa succession et d’anticiper le partage de son patrimoine. De cette façon, une personne peut faire le don d’un ou de plusieurs biens immobiliers alors qu’elle est encore en vie, et ainsi en tirer des avantages fiscaux substantiels pour elle-même et pour ses bénéficiaires. Pourquoi est-ce intéressant de faire une donation de son vivant d’un bien immobilier ? Qui peut en bénéficier ? Quel type de donation immobilière choisir ? Voici tout ce qu’il faut savoir à ce sujet.
Pourquoi faire une donation immobilière de son vivant ?
La donation immobilière consiste, pour un donateur, à transmettre de son vivant un bien immobilier de façon immédiate et irrévocable à un donataire (le bénéficiaire). Tous les biens immobiliers peuvent faire l’objet d’une donation : une maison, un appartement, un terrain, une résidence principale ou secondaire, et même des parts sociales d’une SCI familiale. Compte tenu de l’importance de l’acte, une donation de son vivant ne peut être réalisée que si le donateur a la capacité de donner et le donataire celle de recevoir, et si les deux parties ont réciproquement consenti à la donation.
Le recours à la donation d’un bien immobilier de son vivant permet au(x) donataire(s) de bénéficier d’un avantage fiscal dans le cadre de la transmission du patrimoine : un abattement sur le montant imposable de la succession au moment du décès du donateur. Cet abattement est plafonné :
- à 100 000 € pour chaque enfant ;
- à 31 865 € pour chacun des petits-enfants ;
- à 15 932 € pour une donation entre frère et sœur d’un bien immobilier.
Ainsi seul l’excédent est soumis au barème général des droits de succession. Quand on sait que cet avantage se renouvelle tous les 15 ans, on comprend l’intérêt de la donation immobilière de son vivant : elle limite les frais de succession qui incombent aux héritiers. Cette opération permet également au donateur de sortir tout ou partie de son patrimoine immobilier de son assiette de calcul des impôts.
Notez qu’une donation immobilière nécessite de passer obligatoirement devant un notaire. Le bénéficiaire, lui, doit exprimer son acceptation par écrit (sauf s’il s’agit d’un enfant du donateur).
À qui peut-on faire une donation de bien immobilier de son vivant ?
Une donation immobilière est libre : vous pouvez choisir le ou les bénéficiaire(s) comme bon vous semble, sans obligation de lien de parenté. Le donataire peut être un membre de la famille (dans le cadre d’une donation entre époux, aux enfants, aux frères et sœurs…) ou un tiers.
Tout dépend de l’objectif poursuivi. Par exemple, une donation entre époux peut avoir pour but de favoriser le conjoint en vue d’une succession, lorsque le donateur a des héritiers réservataires – impossibles à écarter de la succession. Auquel cas, seule la quotité disponible est accessible au don. Vous pouvez également choisir de transmettre la nue-propriété d’un bien à vos enfants tout en conservant l’usufruit.
Notez que si les bénéficiaires sont des héritiers (réservataire ou non), la donation immobilière peut se faire en avancement de la part successorale (le patrimoine immobilier transmis sera imputé sur la future part d’héritage) ou hors part successorale (l’objet de la donation sera ajouté à la part successorale).
Quel type de donation immobilière peut-on faire ?
Il existe plusieurs façons de procéder à une donation immobilière de son vivant. Voici un tour d’horizon des principales possibilités.
Donation simple ou donation-partage
La donation simple consiste à transmettre un bien immobilier à un enfant, ou un bien distinct à chacun des enfants. La valeur des biens est calculée au moment du décès du donateur.
La donation-partage consiste à transmettre un ou des biens immobiliers à plusieurs enfants dans le cadre d’un partage de succession. La valeur est figée au jour de la donation, ce qui permet d’éviter une réévaluation au moment du décès.
Donation en pleine propriété ou démembrement de propriété
Avec le don en pleine propriété, vous vous dépouillez de votre bien immobilier en totalité. Celui-ci sort du calcul de l’assiette de vos impôts (y compris de l’IFI).
En optant pour le don en nue-propriété avec réserve d’usufruit ,vous transmettez uniquement la nue-propriété du bien, et vous gardez le droit de l’utiliser et d’en tirer des revenus. Lors de votre décès, la pleine-propriété est reconstituée automatiquement et sans frais.
En choisissant le don en usufruit, vous conservez la nue-propriété tout en permettant au donataire de jouir du bien pour une durée limitée. Le bien est alors exclu de l’assiette de l’IFI (pour le donateur).
La donation de parts sociales de SCI
Autre possibilité : créer une SCI familiale pour en transmettre les parts. La valeur des parts sociales est évaluée après application d’une décote de 10 % sur la valeur du bien, et en fonction de l’actif net de la Société civile immobilière. L’avantage ? La donation immobilière est moins lourde et peut se faire sans notaire.
Combien coûte une donation d’un bien immobilier ?
Une donation immobilière suppose de verser des droits de donation et des frais de notaire :
- Les droits de donation sont perçus par l’administration fiscale. Le calcul des frais de donation d’un bien immobilier prend en compte la valeur de la donation dont est déduit le montant des abattements éventuels.
- Les frais de notaire correspondent aux sommes versées en contrepartie de l’enregistrement de la donation et du dépôt de l’acte auprès du service de publicité foncière. Les frais de donation de son vivant d’un bien immobilier sont partagés entre les honoraires du notaire, ses débours et ses émoluments (proportionnels à la valeur en pleine propriété du bien transmis).
Dans le cas d’un immeuble, il faut ajouter aux droits de donation la taxe de publicité foncière, le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du montant de la taxe de publicité foncière, ainsi que la contribution de sécurité immobilière.