Lorsque vous envisagez d’acheter un bien immobilier et que vous devez souscrire un crédit immobilier, il est est très rare de pouvoir emprunter sans apport. Dans ce cas, votre conseiller bancaire va vous demander un dossier solide attestant que vous pouvez respecter le taux d’endettement maximum de 33% souvent exigé par les banques, et que vous disposez d’un reste à vivre suffisant pour rembourser sans aucune difficulté vos mensualités. Faisons un point sur l’apport personnel dans le crédit immobilier, son impact et la manière dont il est envisageable de le constituer…
Qu’est-ce que l’apport personnel ?
L’apport personnel est une somme dont vous disposez et qui représente une partie du prêt immobilier que vous souhaitez souscrire. Cette somme peut provenir d’un héritage, d’une donation, mais il peut également s’agir d’économies réalisées au fil des années. Il s’agit, concrètement, d’une somme disponible que vous allez pouvoir investir dans votre acquisition immobilière.
Peut-on emprunter sans apport personnel pour un achat immobilier ? La réponse est oui, car il n’est pas obligatoire à proprement parler. Toutefois, en contrepartie, vous devrez présenter un dossier solide et convaincre votre banque de votre capacité de remboursement, que vous optiez pour l’accession sociale à la propriété, que vous souscriviez un prêt conventionné, un rachat de crédit ou tout emprunt immobilier traditionnel.
Pourquoi l’apport personnel est-il utile dans le cadre d’un crédit immobilier ?
S’il est possible d’envisager un prêt immobilier sans apport, cela ne sera possible, comme évoqué précédemment, que si vous présentez un dossier solide à votre établissement bancaire. Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous pouvez passer par un courtier en immobilier qui fera le tour des banques après avoir étudié votre dossier et qui saura vous trouver les meilleures conditions.
Pour un achat immobilier sans apport, votre conseiller bancaire va tout d’abord étudier votre situation professionnelle. Il sera alors préférable d’être en CDI. Dans un couple, si l’un est en CDI et l’autre travaille régulièrement dans un secteur très actif, cela peut également rassurer votre banquier. Ensuite, ce sont vos revenus qui seront étudiés. Ils doivent être assez élevés pour respecter le taux d’endettement maximum de 33% souvent demandé par les banques. Enfin, c’est votre gestion de comptes qui sera déterminante. Si vous êtes à découvert tous les mois, cela enverra un signal négatif.
Disposer d’un apport personnel est un premier pas pour convaincre la banque. Mais l’avantage de cet apport est loin de s’arrêter là. En effet, disposer d’un apport permet de réduire le montant de son crédit. Et cela peut avoir un impact majeur. Aujourd’hui, les taux des crédits immobiliers sont liés à la durée de ceux-ci. Il est préférable d’emprunter sur 20 ans plutôt que sur 25 ans. Pour exemple, à ce jour, le taux moyen sur 20 ans est de 3,45% et de 3,56% sur 25 ans. Concrètement, pour un crédit de 150 000 euros avec une assurance emprunteur à 0,34%, le coût total du crédit sera de 68 062 €. Pour un crédit sur 25 ans, le coût total est de 89 481 € pour la même somme empruntée.
L’apport personnel, si vous ne souhaitez pas jouer sur la durée, peut également permettre de réduire ses mensualités. C’est un facteur essentiel puisque, de cette manière, certains ménages parviennent à passer sous la barre des 33% d’endettement. Sans apport pour leur crédit immobilier, ils n’auraient pu faire aboutir leur projet ! Prenons un nouvel exemple. Vous avez trouvé un bien immobilier à 150 000 €. Sans apport, cela vous coûtera 909 € par mois sur 20 ans. Avec un apport de 30 000 euros, vous emprunterez seulement 120 000 euros, les mensualités seront alors de 727 € pour la même durée. Cela peut tout changer aux yeux de votre établissement bancaire !
Comment se constituer un apport personnel ?
Il existe diverses manières de se constituer un apport personnel pour une acquisition immobilière. Vous pouvez opter pour un prêt aidé à l’image du PEL, du prêt 1% logement ou du prêt fonctionnaire. Le Plan Épargne Logement permet de mettre chaque mois de côté, il sera débloqué au moment du prêt et permettra de bénéficier de conditions préférentielles.
Le prêt personnel peut également être une donation ou un héritage que vous souhaitiez investir dans une résidence principale ou un investissement locatif en loi Pinel.
L’assurance-vie est une épargne qui peut également être libérée au moment du prêt immobilier afin de disposer d’un apport suffisant pour convaincre votre établissement bancaire, et réduire le montant de votre crédit et vos mensualités.
Si vous disposez, au sein de votre entreprise, d’un Plan Épargne Entreprise, là encore c’est une manière idéale de mettre de l’argent de côté pour disposer d’un apport. En effet, ce concept consiste à placer de l’argent tandis que votre employeur abondera, ce placement très rentable peut augmenter de manière rapide et vous aider à acquérir votre bien immobilier.