Si vous envisagez un investissement locatif, sachez qu’il est possible, selon la commune sur laquelle se situe votre bien immobilier, que vous deviez faire une demande de permis de louer. Ce sont les communes et les établissements publics de coopération intercommunale qui déterminent les secteurs géographiques et les biens concernés. L’objectif du permis de louer qui figure dans la loi Alur de 2014 est de limiter les risques de location de biens trop dégradés et ainsi de lutter contre les marchands de sommeil. Découvrons en détail ce qu’est le permis de louer, à qui il s’adresse, comment l’obtenir et surtout, quelles sont les sanctions en cas de location sans demande préalable ou sans autorisation…
Pourquoi demander un permis de louer ?
Aujourd’hui, le ministère du Logement estime que 400 000 logements sur le territoire français sont indignes. Malgré tout, ils sont proposés à des locataires qui n’ont d’autres choix que d’accepter des logements indécents. Ces maisons et appartements sont susceptibles de porter atteinte à l’intégrité physique des locataires. La demande de permis de louer engendre une vérification de la part des services d’hygiène. Cela permet d’éviter qu’un logement insalubre soit mis en location.
Si la demande de permis de louer conforme à la loi Alur n’est pas acceptée en raison d’un habitat trop dégradé, il sera demandé au propriétaire de réaliser des travaux d’amélioration. La nature des travaux nécessaires sera alors définie selon les conclusions du dossier de diagnostics techniques notamment. Exposition au plomb, nature de l’installation électrique, de l’isolation, tout sera étudié…
L’objectif concret du permis de louer est de lutter contre les marchands de sommeil.
Qui doit demander un permis de louer ?
Tout logement situé dans une zone concentrant un grand nombre d’habitats dégradés doit faire l’objet d’une déclaration pour obtenir une autorisation de louer. Nous l’évoquions précédemment, ce sont les EPCI (établissements publics de coopération intercommunale) qui déterminent les zones concernées pour lutter contre les logements insalubres.
Cela concerne les bailleurs qui louent un logement vide ou meublé, dans les zones prédéfinies, et qui louent leur bien en tant que résidence principale.
A quel moment demander ce permis ? Combien ça coûte ?
Dès lors que vous songez à louer votre bien, vous devez vous renseigner pour savoir si vous êtes dans une zone qui concentre un grand nombre de logements insalubres. Si tel est le cas, le dépôt de la demande d’autorisation doit se faire en amont de la location. Si vous faites un avenant au bail, par exemple si l’un des colocataires s’en va, vous n’aurez pas de nouvelle demande de permis de louer à effectuer. En revanche, si tous vos locataires quittent le logement et que vous devez à nouveau louer votre bien, vous devez faire une demande préalable de permis de louer.
Chaque commune dispose de sa propre politique. Ainsi, certaines facturent la demande de permis de louer entre 60 et 114 €.
Comment obtenir un permis de louer ?
C’est auprès de votre mairie que vous devez vous renseigner pour savoir si un permis de louer conforme à la loi Alur est nécessaire. Elle vous dira si votre logement est situé dans une zone où les logements insalubres sont légion.
Pour faire votre demande de permis de louer, vous devez remplir l’un des deux formulaires suivants : le formulaire de déclaration de mise en location d’un logement (Cerfa n°15651) ou la demande d’autorisation préalable de mise en location de logement (Cerfa n°15652). Le premier est à envoyer dans les 15 jours suivant la conclusion du contrat de location. Le second est à envoyer au plus tôt avant la mise en location afin que vous puissiez obtenir votre autorisation avant de signer le bail.
Vous devrez joindre le dossier de diagnostics techniques et adresser l’ensemble à l’ECPI ou à la mairie.
Les sanctions en cas de location sans permis
Si, en dépit d’une décision défavorable à la location de votre logement parce que celui-ci est considéré comme insalubre, vous décidez de louer votre bien, des sanctions sont prévues par la loi Alur. Il en va de même si vous n’avez tout simplement pas fait de déclaration de mise en location ou de demande d’autorisation préalable.
Si vous n’avez pas déclaré votre location ou si vous n’avez pas déposé de demande, vous encourrez une amende pouvant atteindre 5 000 €. Si vous mettez votre logement en location alors que votre permis de louer n’a pas été accordé, l’amende peut atteindre 15 000 €.